RealT…le WEB 3.0 en vrai ?

Introduction

Il est d’usage de considérer le WEB 3.0 comme un buzz marketing, une nouvelle lubie de certains spéculateurs avides de projets sans fond, mais à la forme remplie de promesses.

Pourtant, comme j’ai pu le décrire dans cet article, le web 3.0 présente également une face plus concrète, avec des concepts innovants et prometteurs.

RealT s’inscrit dans cette logique d’exploiter de nouvelles technologies et manières de faires pour bousculer un marché plus traditionnel, comme ici, l’immobilier.

Attention avant de continuer, veuillez noter que cet article n’est pas un conseil en investissement. Il ne reflète que mon avis personnel et a pour objectif de présenter un projet illustrant le WEB 3.0.

Aux origines

RealT est une plateforme de tokenisation de biens immobiliers proposés depuis 2009 par les frères Jacobson. Jean Marc et Rémi ont une longue expertise à travers de nombreux projets et entreprises, particulièrement sur leur sol d’origine le Canada.

C’est notamment à Montréal qu’ils ont construit un empire immobilier en appliquant toujours le même crédo : acheter quand le prix est bas, vendre quand c’est haut et encaisser des loyers en attendant. Dit comme ça ce n’est pas très original…la ou ils ont construit leur réputation c’est en misant sur des zones spécifiques, souvent jugées comme abandonnées ou vouées à disparaitre. Se concentrer sur un marché et capitaliser sur des quartiers boudés, mais à fort potentiel, leur ont permis de réaliser de très beaux succès.

Innovant par nature, ils ont également suivi de très près le projet Bitcoin, s’impliquant dans le minage et dans la démocratisation de la monnaie d’Internet. C’est ainsi qu’ils ont approché la blockchain et ont commencé à réfléchir entre l’association de leur savoir immobilier et les nouvelles capacités technologiques apportées par, ce qu’on n’allait appeler par la suite, le WEB 3.0.

Le principe

1 - L’équipe de RealT s’occupe de trouver des lots de logements à acheter, la majorité du temps sur des maisons individuelles ou des petites copropriétés, focalisant à destination de locataires à faible revenu.

2 - RealT va créer une LLC, une sorte de SCI à l’américaine, qui va se porter acquéreuse du bien.

3 - RealT va diviser le capital de la LLC, représenté par le prix du bien, en part d’environ 50$ chacune et chaque part va être représentée par un token.

4 - Les tokens vont être proposés à la vente sur le site de RealT et chaque achat/token sera enregistré sur la blockchain.

5 - Chaque personne qui le souhaite peut acheter un ou plusieurs tokens (une limite est positionnée pour éviter qu’un gros acheteur accapare tout un bien).

6 - Si tous les tokens sont vendus, alors la LLC achète le bien en question et va nommer un « property manager », soit une sorte de syndic qui va s’occuper de la location du bien.

7 - Une fois le bien vendu, chaque possesseur d’un token touchera une part du loyer au pro rata du nombre de tokens qu’il possède. Le tout tracé dans la blockchain.

En résumé, lorsque vous achetez un token RealT, vous faites l’acquisition d’une part d’une société dont le seul capital est représenté par le bien immobilier associé et dont le seul revenu est donc constitué du loyer perçu pour ce même bien.

Le tout sous contrôle de la blockchain ou chaque bien est associé à un smart contrat qui définit le nombre de tokens et leur distribution.

Votre part de loyer est reçue chaque lundi en stablecoin, soit en passant par votre compte sur le site, soit directement à l’adresse de votre wallet.

Il vous est donc possible d’investir dans de l’immobilier, de toucher des loyers en restant derrière votre ordinateur, en manipulant vos rentes et vos titres de propriété directement dans votre wallet préféré.

Avantages/Inconvenients

Sur le papier ça semble formidable…et ça l’est…mais ce n’est pas sans faille non plus.

Déjà RealT investit principalement aux États-Unis et plus spécifiquement à Détroit, la première ville Américaine à s’être déclarée en faillite en 2013.

Cela peut donc faire peur, mais si vous remontez quelque peu plus haut dans l’article pour en apprendre un peu plus sur les fondateurs, vous comprendrez qu’on reste sur une logique de miser sur des zones en devenir plutôt que sur des emplacements déjà considérés comme en haut du panier (et donc très cher).

Le fait de miser sur des propriétés à faible loyer, impliquant souvent des aides de l’état, permet néanmoins des rendements autour de 10%, parfois plus, parfois moins. Cela peut varier avec le temps, mais vous trouverez le détail pour chaque bien lors de leur mise en vente.

Ces dernières se font généralement très vite, et il n’est pas rare de voir partir l’intégralité des tokens en quelques minutes…et d’être frustré de ne pas avoir réussi à en acquérir. À noter que l’achat peut se faire par CB (mais dans ce cas, implique des frais) ou directement en stablecoin.

Petites anecdotes pour vous donner une meilleure vision de la stratégie d’achat de RealT. Vous trouverez souvent des biens RealT dans des zones proches les unes des autres avec parfois des lots couvrants parfois tous un quartier. En effet, a chaque acquisition, il y’a toujours un fond travaux provisionné dès l’achat pour rénover le bâtiment. Chaque propriété remise en état, améliore indirectement le quartier, donc plus vous rénovez dans le même quartier, plus vous élevez sa cote et donc le prix de l’immobilier…c’est une sorte de cercle vertueux ou chaque maison achetée et remise en état participe à l’augmentation de la valeur immobilière des propriétés déjà acquises.

Autre petit détail amusant, il existe aux États-Unis des lois qui punissent davantage un délit si celui-ci est commis à proximité d’un parc pour enfants. Il est donc admis que la criminalité baisse aux alentours d’un parc. Du coup, RealT participe à la construction ou rénovation de parc à proximité de ses acquisitions…

Maintenant ça reste un investissement immobilier, vous êtes donc soumis à l’aléa de la location du bien. Si aucun locateur n’est présent…vous ne touchez rien. De même, vous êtes « indirectement » responsable de répondre aux exigences d’être propriétaire et donc de maintenir le bien en état.

C’est là que RealT s’appuie sur l’expertise de ses fondateurs et sur le réseau qu’ils ont pu construire à travers le temps. Vous n’avez rien à faire, c’est l’entreprise et ses « property manager » qui s’occupent de gérer le bien pour vous (bien sûr une commission est prélevée sur les loyers). Après c’est une histoire de confiance…

Vous êtes également exposé au dollar, puisque vos rentes sont reversées en stablecoin et donc indexées sur la valeur du billet vert.

Par contre, dans le cas où RealT venait à faire faillite, vous ne perdez pas votre bien, ou du moins du petit morceau de votre bien. En effet, ce n’est pas RealT directement qui est propriétaire, mais bien la LLC, qui elle est unique par bien immobilier.

Lorsque vous achetez un token, vous recevez un document officiel et reconnu aux États-Unis comme un titre appartenant à une LLC. Vous êtes sur un marché réglementé, et malgré la difficulté juridique à laquelle il a fallu faire face, votre token est reconnu comme « une Security » et donc sous la surveillance de la « Securities and Exchange Commission » aux USA. Ce point est très important, car cela assure une certaine robustesse à votre acquisition. Vous êtes certes loin derrière votre écran, mais on ne fait pas n’importe quoi avec une security aux États-Unis. Au pire, le bien peut être vendu pour liquider la LLC et vous récupériez votre part, au prix du marché bien évidemment…

Car oui, forcement si RealT fait en sorte de toujours proposer des tokens autour des 50$, la valeur marchande de ce dernier peut fluctuer avec le temps fonction du prix de l’immobilier associé à la zone géographique du bien.

Donc en plus de vos loyers, votre token peut prendre…ou perdre de la valeur…et là encore il faut faire confiance à RealT pour ne pas se tromper dans ses estimations.

Vous êtes en droits de revendre vos tokens quand bon vous semble, soit sur le marché primaire directement auprès de RealT (dans ce cas taxé) ou soit sur le marché secondaire. Une fois vos token vendus, vous perdez bien évidemment vos loyers.

Comme tout cela est fait sérieusement, vous devez également de votre côté remplir un « Know Your Customer ». Pas de blanchissement ou d’usage illicite de la plateforme, on peut investir avec un smartphone, mais il faut montrer patte blanche.

À noter que RealT ne cesse de grossir et a comme ambition de couvrir d’autres pays, y compris en Europe. On trouve déjà dans leur market place des offres au Panama ou ailleurs qu’à Détroit aux USA. L’offre devrait s’étendre peu à peu, mais pour ça RealT doit faire face à beaucoup d’enjeux juridiques.

Technologie et écosystème

Au début, RealT s’appuyait sur la blockchain Ethereum pour fonctionner, mais très vite les frais de transactions se sont montrés bien trop importants.

Ils ont donc basculé sur la Gnosis Chain, une blockchain moins médiatique, mais pourtant présente depuis longtemps maintenant en tant que sidechain d’Ethereum . C’est une chaine indépendante, mais connectée à Ethereum pour y publier des données.

N’hésitez pas à lire l’article de coinacademy sur le sujet

Cette blockchain est EVM compatible, ce qui implique l’usage des smart contrats codés pour Ethereum.

Ceci a permis à RealT d’étendre les capacités de sa plateforme avec deux solutions complémentaires.

Solutions secondaires

Le YAM

Pour "You and Me". C’est une solution de marché secondaire destiné à pouvoir mettre en relation les vendeurs et acheteurs de tokens RealT. Il vous est donc possible de vendre vos tokens ou bien d’en acquérir de nouveaux sans attendre une future vente. Le YAM est indépendant de RealT, ce sont les utilisateurs (et donc le marché) qui fixent les prix. Attention, on reste toujours sur un marché réglementé et vous devrez donc être un client RealT (donc, avoir fait le KYC) pour interagir avec la solution. C’est un avantage évident de la tokenisation, la liquidité est bien plus importante et il bien plus rapide de pouvoir vendre/acheter que sur le marché traditionnel de l’immobilier.

Le RMM

C’est une solution basée sur AAVE permettant de mettre en gage ses tokens pour faire un emprunt en stablecoin. C’est donc tout un système de finance décentralisée qui peut vous permettre d’optimiser vos rendements fonction des risques que vous êtes prêt à prendre. Je ne vais pas développer davantage cette partie, car c’est un domaine spécifique, mais c’est une fonctionnalité extrêmement forte de l’écosystème RealT. D’un simple achat lié à l’immobilier vous pouvez également rentrer sur le marché du prêt et de l’emprunt…et toujours sans intermédiaire.

Outillages tiers

Enfin, une communauté s’est développée autour de l’entreprise. RealT encourage d’ailleurs énormément les gens à s’investir et à tirer parti de leur technologie. Une grosse part de leur code est sous licence open source. Associé à la transparence de la blockchain cela a permis la création d’outils tiers très pratique pour suivre son investissement.

Dashboard

Le plus connu reste le Dashboard. En y connectant votre wallet, (ou en renseignant simplement votre adresse publique ) vous pourrez avoir le détail de « votre parc immobilier » et suivre vos rendements.

Rent Tracker

Le second que j’utilise est Rent Tracker. Il permet de faire le focus sur vos rentes et d’estimer l’efficacité locative proposée par RealT.

Conclusions

RealT est pour moi un vrai usage du WEB 3.0. Sans l’émergence de la blockchain, de la notion de smart contrat et des écosystèmes crypto qui se développent, RealT n’aurait pu exister. Bien sûr qu’acheter une part d’un actif immobilier existe depuis longtemps, mais pouvoir l’acquérir aussi facilement, avec un minimum d’intermédiaire et via un investissement de départ limité c’était encore impossible il y a 5 ans.

Le WEB 3.0 ce n’est pas seulement des projets de NFT de singes. La blockchain n’est pas forcement associée à une cryptomonnaie. RealT démontre bien qu’il est possible de faire un usage pertinent de ces nouveaux protocoles et technologies.

Maintenir une traçabilité publique d’un bien immobilier, avec une copie des transactions présente sur plus de 300 nodes à travers la planète n’a jamais eu d’équivalent jusqu’à présent.

Nous ne sommes qu’au début, d’autres innovations arrivent comme « l’account Abstraction » qui va permettre de simplifier encore l’usage des wallet et lever la barrière à l’entrée que peut être la manipulation d’une seed phrase et du mécanisme de clef privée/public.

C’est la narrative de RWA pour « Real World Asset » ou le numérique arrive désormais à représenter un bien physique unique et à le rendre « manipulable » financièrement pour en améliorer la liquidité...soit un des enjeux du WEB 3.0...

Realt vient d’ailleurs tout juste d’ouvrir une partie de son capital et compte bien pouvoir proposer sa technologie en marque blanche pour d’autres usages…Les investisseurs ne sont pas trompé, tant les tokens, représentant cette fois-ci des parts de l’entreprise, ont rapidement trouvé preneur.

Je rappelle que tout cela n’est pas un conseil en investissement, n’hésitez pas à faire vos propres recherches, faites-vous un avis par vous-même et n'investissez que ce que vous êtes prêt à perdre.

Maintenant si vous êtes intéressé et que vous avez trouvé mon article utile, je vous serais reconnaissant si vous utilisez mon lien de parrainage pour vous inscrire sur la plateforme, rien ne vous y oblige mais merci à ceux qui le font :).